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Mieterhöhungen

Es bestehen verschiedene Rechtsmöglichkeiten für Vermieter und Vermieterinnen, die monatliche Grundmiete zu erhöhen.


Vereinbarung

Die Parteien haben immer die Möglichkeit, durch übereinstimmende Erklärungen die Miete nachträglich anzupassen. Eine Pflicht zur Abgabe einer solchen Erklärung besteht jedoch grundsätzlich nicht. Sollte die Vermieterseite eine solche Erklärung verlangen, ohne die Voraussetzungen der im Übrigen gesetzlich anerkannten Arten der Mieterhöhung zu erfüllen, sollte man darauf nicht reagieren.


Staffelmiete

Es kann im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart werden. Bei einer Staffelmiete vereinbaren die Parteien, dass sich die Grundmiete in bestimmten Zeitabständen um einen vorab konkret bestimmten Betrag erhöht. So kann z.B. vereinbart werden, dass sich die Grundmiete alle zwei Jahre um 20,00 Euro erhöht. Es ist jedoch ratsam, die Klausel zur Staffelmiete von einem Rechtsanwalt auf ihre Wirksamkeit prüfen zu lassen. Denn nur wenn die Klausel auch den gesetzlichen Anforderungen entspricht, wird die Erhöhung gemäß der Staffel von der Mieterseite geschuldet. Ist die Klausel unwirksam, bleibt es bei der bisherigen Miete und die Erhöhung tritt nicht in Kraft. Bei einer Staffelmiete sind andere Arten der Mieterhöhungen grundsätzlich ausgeschlossen.


Indexmieterhöhung

Die Parteien können auch eine sogenannte Indexmiete vereinbaren. Bei einer Miete ist die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Die Parteien können jeweils die Miete in dem Umfang anpassen, um den sich der Verbraucherpreisindex ändert. Steigt der Verbraucherpreisindex z.B., so könnte die Vermieterseite entsprechend die Miete anpassen, sofern die Indexmiete im Mietvertrag wirksam vereinbart ist und die übrigen gesetzlichen Anforderungen eingehalten werden. Die Erhöhung erfolgt jedoch im Gegensatz zu einer Staffelmiete nicht automatisch, sondern bedarf eine ausdrückliche Erhöhungserklärung der Vermieterseite. Es ist in diesem Fall ratsam, die Klausel im Mietvertrag und die Erhöhungserklärung von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen, um beurteilen zu können, ob die Erhöhung von der Mieterseite geschuldet wird.


Anpassung zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Gemäß § 558 BGB hat die Vermieterseite die Möglichkeit, die Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzupassen. Dies kann die Vermieterseite aber nicht ohne eine entsprechende, nachvollziehbare Begründung. Eine solche Begründung kann z.B. ein gültiger, amtlicher Mietenspiegel, ein Sachverständigengutachten oder die Angabe von mindestens 3 Vergleichswohnungen sein. Diese Begründungsmittel müssen jeweils geprüft werden, um beurteilen zu können, ob eine Mieterhöhung tatsächlich auf dieses Begründungsmittel gestützt werden kann.


Modernisierungsmieterhöhung

Die Vermieterseite ist berechtigt, Modernisierungen in der Mietsache durchzuführen. Modernisierungen sind unter anderem bauliche Maßnahmen, bei denen z.B. Endenergie oder Wasser nachhaltig eingespart wird oder der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird. Wird eine solche Modernisierung ordnungsgemäß angekündigt und durchgeführt, ist die Vermieterseite berechtigt, eine Modernisierungsmieterhöhung erklärt. Mit dieser Erhöhung werden die Kosten für die durchgeführte Modernisierung auf die Mieterseite umgelegt. Es muss sowohl die Modernisierungsankündigung als auch die Mieterhöhungserklärung geprüft werden, um beurteilen zu können, ob die Mieterhöhung tatsächlich geschuldet wird.

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